Avusturya’da konut piyasası 1 Ocak 2026 itibarıyla “5. MILG” ve “MieWeG” yasalarıyla tamamen yeniden şekillendi. Yüksek enflasyonun kiracılar üzerindeki yükünü hafifletmeyi amaçlayan bu reform, Avusturya tarihinde ilk kez “serbest kira” pazarına da doğrudan müdahale ediyor.

1. Kira Artışlarında “Yüzde 3” Sınırı ve Hesaplama Modeli

2026 yılından itibaren yürürlüğe giren yeni sistemle birlikte, kira artışları enflasyona tam olarak endekslenemeyecek. Yeni getirilen “Hälfteregelung” (Yarı Kuralı) şu şekilde işliyor:

• Yıllık enflasyon %3’ün altındaysa, kira enflasyon oranında artabilir.
• Enflasyon %3’ü aşarsa, aşan kısmın sadece %50’si kiraya eklenebilir.

2. 2026 ve 2027 İçin Özel Koruma Limitleri

Eski binalar (Altbau), sosyal konutlar ve belediye evleri için hükümet daha katı bir koruma getirdi. 1 Nisan 2026 tarihinde yapılacak kira güncellemeleri, enflasyon kaç olursa olsun belirli bir tavanı geçemez:

3. Sözleşme Sürelerinde Önemli Değişiklik

Kısa süreli sözleşmelerin (Befristung) kiracılar üzerinde yarattığı belirsizliği azaltmak için minimum süreler uzatıldı. 2026’dan itibaren bir şirket veya emlak yönetimi üzerinden ev kiralıyorsanız, sözleşmeniz en az 5 yıl süreli olmak zorundadır. Bu kurala uymayan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılabilir veya belirsiz süreli (unbefristet) statüsüne geçebilir.

4. Kiracıların Haklarını Arayabileceği Alanlar

Eğer 1 Nisan 2026’dan sonra kiranıza belirtilen oranların üzerinde bir zam geldiyse veya ev sahibiniz yılda birden fazla kez zam yapmaya çalışıyorsa:

• Schlichtungsstelle: Belediye uzlaştırma kurullarına başvurabilirsiniz.
• Mietervereinigung: Kiracılar birliğinden hukuki destek alabilirsiniz.
• Rückforderung: Fazla ödenen kiraları geriye dönük olarak talep etme hakkınız bulunmaktadır.

Önemli İstisna: Tek ve çift aileli müstakil evler (Ein- und Zweifamilienhäuser) bu yeni kira sınırlamalarından büyük oranda muaf tutulmuştur. Bu tür mülklerde sözleşme serbestisi esastır.

Not: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Avusturya kira hukuku oldukça karmaşık olduğundan, uyuşmazlık durumunda bir avukata danışmanız önerilir.